この投稿の目的と想定する読者さま
目的
- 市街化調整区域に営業所を建てるための準備を知ってもらうこと
- 多くの人に可能性をもたらす既存宅地の考え方について知ってもらうこと
想定する読者さま
- 市街化調整区域に営業所を建てたい人
- 開業相談を受けている税理士や行政書士の先生
調整区域に運送業業の営業所を持つことが出来るか？
ズバリ、持つことができる可能性はあります
但し、大前提として調整区域に営業所を構えることは例外的であるということを理解しておく必要があります。
なんで例外なの？
市街化調整区域とは、その地域に指定された土地の自由な発展を抑制することを予定したエリアです。自由に建物を作ったり、建物の用途を変えることを認めてしまうとこの目的が達成できないため、原則、それらの行為を禁止しています。
一般的な営業所の選定はコチラ
調整区域に運送業の営業所を構えるために知っておきたいこと
- その建物が建つときに営業所で使用することを目的として、都市計画法許可等を得ていること
- その建物が営業所へ用途を変更することが可能なこと
この2つの要素を満たすことです。
この2つさえ満たした物件であれば、可能です。
都市計画法の許可の難点と可能性
難点
その自治体によって建築の可否を判断するところが違うと言うことです。
そのため、一律にこうすれば建つということは言えません。
さらに多くの都市計画法許可は、「あなたがここの土地を使うべき理由」を徹底的に求めます。
その理由が合理的でない限り、許可は得られないと思った方が良いです。
例えば、市街化調整区域に建物を建てる際によく使われる手続きのうち、「分家住宅（愛知県開発審査会基準１号）」と言うものがありますが、分家住宅とされていることからも見て取れますが、住宅の建造を目的とした許可なので、事業用として使うことは認められません。
つまり、市街化区域の場合は、用途地域が問題となりますが、市街化調整区域の建物を使用する場合は、運輸行政によってその建物の用途制限にまで調査が及びます。
そのため、仮になんとか建物だけは用意したとしても、都市計画法関連の許可のプロセスまで整っていないと、営業所として運用することはできません。
可能性
手段のひとつとして、「愛知県開発審査会基準１７号（既存宅地）」を利用するというものがあります。
この基準のうちには、以下の明文があります。
- 予定建築物の用途は次の各号の一に掲げるもので居住の用又は自己の業務の用に供するものであること
つまり、この基準を満たすものであれば、市街化調整区域であっても業務用の建物を建てることができます。
本稿では、この手続きにフォーカスして可能性を知って頂けるようにポイントを解説していきます。
既存宅地の概要
既存宅地とは、２００１年５月１８日の都市計画法改正までは都道府県知事による確認制度が設けられており、そこで確認が得られたものについては、建築行為の許可を取得しなくても市街化調整区域に建物を建てたり、改築や用途変更を行うことが可能でした。
現在は、５年の経過措置も終了し、既存宅地確認制度を利用することはできません。
しかし、愛知県はこの制度を完全には排斥しておらず、愛知県審査会基準の第１７号として既存宅地確認制度に似た基準を設けています。
そのため、制限がつくなど一定程度厳しくなっていますが、２０２０年２月２３日現在、この基準を用いて市街化調整区域に建物を建造することは可能となっています。
都市計画法第３４条基準、第４３条基準
建物を建造するにあたって、都市計画法の第３４条と第４３条がそれぞれ、審査会基準を用いた手続きを認めているので開発行為の如何に左右されることはありません。
続いて、愛知県審査会基準第１７号（既存宅地）の中身を確認していきましょう。
愛知県開発審査会基準第１７号（既存宅地）
愛知県開発審査会基準第１７号（既存宅地）が申請者（施主）に求めていることは以下の通りです。
なお、一般貨物自動車運送事業の営業所以外の目的を含んだ建築をすると抑えるべきポイントが膨大になるため、当該営業所利用のみを目的とすることを前提として、関係のある条文またはその一部だけを抜粋致します。
ココに注意
一般貨物自動車運送事業の「営業所」は、愛知県開発審査会基準第１７号では「事務所」がそれにあたります。「店舗」という概念と間違えないよう注意が必要です。
- 市街化調整区域に関する都市計画が決定され、または当該都市計画を変更してその区域が拡張された際すでに宅地であった土地で現在まで継続して宅地であること
- おおむね５０戸以上の建築物が連たんしている土地であること
- 自己の業務の用に供するものであること
- 建築する事務所（営業所）が、建築基準法別表第２（る）項、（を）項（第５、６号以外）、（ん）項（第１〜６号以外）に掲げられたものに該当しないこと
- 申請地の規模は５００㎡以下であること
- 高さが１０ｍ以下であること
- 他法令による制限がある場合、その許認可等が受けられるものであること
この中で、ネックになりやすいものを赤の太字で示しました。
７番の他法令による制限については、ケースごとで検討事項も大きく変わるうえ検討対象が膨大なため割愛します。
最後に１番の検討対象についてかんたんに解説します。こちらも、自治体ごとで判断がかわるので「こういう論点がある」といった参考程度に留めてください。
既存宅地のチェックポイント
- 全部事項証明書の地目が宅地であること
- 登記の日付（原因日ではない）が都市計画決定の日（自治体ごとに違います）であること
- 都市計画決定の日以降、現在に至るまで合筆されていないこと
- 現況が農地や山林、池沼等になっていないこと（更地はOK）
この他にも未登記の土地に関して調査するケース等が想定されますが、キリがないので割愛致します。
この投稿と併せて読んで欲しい記事
許可申請の全体像について書かれた記事です。
まとめ
この記事で抑えておきたい２つのポイント
- 市街化調整区域で一般貨物自動車運送事業の営業所を設けることは可能
- 都市計画法許可のうち、事務所利用ができるものは少ない
許可申請のサポート
本稿によって、許可条件等についてはわかったものの…
- 運輸支局まで行く時間がない…
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- もしかすると無許可で営業している状態かもしれないから不安…
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